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高度利用地区とは

　「高度利用地区」は都市計画法第８条に規定されている「地域地区」のひとつで、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための地区です。（都市計画法第９条）

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　高度利用地区に指定される地区は、都市全体からみて高度に土地利用を図るべき地区であるにも関わらず、現況の低容積率、土地利用の細分化、道路等の公共施設の整備不十分等によって、市街地再開発事業により整備されることが期待される地区であることから、その都市計画は建築物についての適正な形態を定めて、民間の旺盛な建築活動を計画的に誘導することにより、良好な市街地環境へ変えていこうとするものです。

具体的には以下に示す４つの項目において制限を定めることで、敷地の統合を促進し、かつエンピツビルを防止して建築物の大規模化、共同化を図り、さらに建築物の周囲にオープンスペースを確保して市街地環境の向上を図ることができることとなっています。

１．容積率の最高限度と最低限度の指定
　　　土地の合理的かつ健全な高度利用を図ります。
２．建蔽率の最高限度の指定
　　　建築物の周辺にオープンスペースを確保します。
３．建築面積の最低限度の指定
　　　土地利用の細分化を防ぎます。
４．壁面の位置の制限の指定
　　　必要な場合は道路に面して有効な空間を確保し、
　　　市街地の環境の向上を図ります。

　都市再開発法第３条により、市街地再開発事業の施行区域は高度利用地区内でなければならないとされており、高度利用地区に指定されると、簡易な建築物（主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であって、階数が２以下で、かつ地階を有しない建築物で容易に移転又は除却できるもの）以外は、高度利用地区に定められた内容に適合する建築物しか建てられません。すなわち実質的には高度利用地区内の建築規制は堅固な建物に関する規制であることから、結果的に簡易な建物の建築を放任することとなり、一定期間内に大規模な共同建築物を建築しようとする時の障害となりうるといった問題点も抱えています。

　このように高度利用地区に指定されると、いくつかの建築制限がかかることになりますが、周辺の地区と比較して一定のもとで容積率の割増が認められるほか、都市再開発法第１３８条の規定により、固定資産税の軽減といった税制上の優遇措置、同条第２項の規定による資金の斡旋その他の援助を受けることができます。

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