再開発事業と都市計画とは
市街地再開発事業の目的は「市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定めることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図り、もって公共の福祉に寄与すること」であり、土地区画整理事業等と同様、市街地開発事業の一つとして位置づけられており、一部の個人施行事業を除いて都市計画事業として行われます。言い換えれば市街地再開発事業は都市計画で定められた「市街地再開発事業の施行区域」内において施行されることになります。
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市街地再開発事業が都市計画事業として施行される理由は、再開発事業は市街地の面的な開発事業であり、非常に高い公共性を有しているため、その計画を都市計画の中で保証し、実現に向けて強力に推進していく必要があるためです。
市街地再開発事業の都市計画は「市街化区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めること」とされており、その内容は第一種又は第二種市街地再開発事業である旨、第一種又は第二種市街地再開発事業の名称、第一種又は第二種市街地再開発事業の施行区域とその面積、公共施設の配置及び規模に関する計画、建築物及び建築敷地の整備に関する計画です。
市街地再開発事業に関する都市計画は、都道府県知事が定める（１ha以下のものは市町村が決定）ほか、その前提となる高度利用地区に関する都市計画は市町村が定めることとされます。
都市再開発法において市街地再開発事業は、施行者の種類や事業手法の違いにかかわらず、原則として高度利用地区内であることが要件となりますので、事業を行う場合、それに先立ち高度利用地区等の指定手続きを市町村に依頼する必要があります。
この高度利用地区は、地域地区の一種で都市計画で定めるものであり、具体的には容積率の最高限度と最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定めますが、建築物についての適正な形態を定めて、民間の建築活動を計画的に誘導することにより、良好な市街地環境を目指すためのものです。
高度利用地区に指定されますと、建築制限がかかることになりますが、一定のもとで容積率の割増が認められるほか、融資及び税制上の優遇措置を受けることができます。
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